«StopФейк»: якщо житло придбане за сертифікатом, ваучером чи за програмою "єОселя", його не можна продати ніколи

Останнім часом у соціальних мережах дедалі частіше можна почути суперечливу інформацію про так звану «заборону на продаж житла». Одні стверджують, що після отримання компенсації за зруйноване житло або житлового ваучера людина взагалі втрачає можливість розпоряджатися своєю нерухомістю. Інші переконані, що будь-яке обтяження означає ризик втрати права власності. Не менше запитань виникає й щодо програми «єОселя».

Сьогодні у рубриці «StopФейк» розбираємося, що насправді означає заборона відчуження, коли вона виникає, скільки діє та чи однакові правила встановлені для різних державних житлових програм.

МІФ: Якщо у витязі з Державного реєстру речових прав (далі — Реєстр) є запис про обтяження, це означає, що людина не є повноправним власником житла.

ПРАВДА: Це не так. Обтяження не позбавляє людину права власності, а лише встановлює визначені законом обмеження щодо розпорядження нерухомістю.

Власник і надалі має право проживати у житлі, реєструвати місце проживання, робити ремонт та користуватися ним. Обмеження стосується передусім відчуження нерухомості — продажу, дарування, обміну чи іншого способу передачі права власності.

Тому запис про обтяження у Реєстрі не означає, що людина втратила житло або що держава чи банк стали його власниками.

МІФ: Заборона відчуження встановлюється лише тоді, коли житло купують у кредит.

ПРАВДА: Не тільки. Найпоширенішим видом обтяження справді є іпотека, зокрема за програмою «єОселя», коли квартиру або будинок купують за кредитні кошти та передають банку в забезпечення виконання кредитного договору. Водночас законодавство передбачає й інші випадки заборони відчуження. Зокрема, вона обов’язково встановлюється при придбанні житла за рахунок окремих державних програм підтримки.

МІФ: Якщо житло придбано за житловим сертифікатом «єВідновлення», його можна продати одразу після державної реєстрації права власності.

ПРАВДА: Ні. Закон «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна...» прямо встановлює, що отримувач компенсації не має права відчужувати житло, земельну ділянку або частку в праві власності, придбані, у тому числі проінвестовані чи профінансовані, із використанням житлового сертифіката, протягом 5 років.

Тому під час посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус одночасно накладає заборону відчуження строком на 5 років. Така вимога також передбачена Порядком надання компенсації, затвердженим постановою Кабміну №600 від 30 травня 2023 року.

МІФ: Житловий сертифікат можна продати або передати іншій людині.

ПРАВДА: Ні. Житловий сертифікат може використати лише його власник або спадкоємець.

Закон прямо забороняє його відчуження третім особам. Тобто продати, подарувати, обміняти або іншим способом передати житловий сертифікат іншій людині не можна.

МІФ: Такі правила не діють щодо житлового ваучера для окремих категорій ВПО.

ПРАВДА: Порядок надання допомоги окремим категоріям ВПО, затверджений постановою Кабміну №1176, містить практично аналогічні правила.

Житловий ваучер також може використовуватися лише його власником і не може бути переданий третім особам.

Якщо житло купують із використанням такого ваучера, нотаріус одночасно посвідчує договір та накладає заборону відчуження строком на 5 років.

МІФ: Якщо банк зверне стягнення на житло до завершення п'ятирічного строку, заборона відчуження все одно залишиться.

ПРАВДА: Ні. У разі звернення стягнення на таку нерухомість до спливу п'яти років нотаріус достроково знімає заборону відчуження та проводить державну реєстрацію припинення відповідного обтяження. Тобто для таких випадків закон передбачає окремий механізм.

МІФ: Після закінчення 5 років заборона зникає автоматично.

ПРАВДА: Не завжди. Якщо йдеться про іпотеку, саме по собі повне погашення кредиту ще не означає автоматичного припинення обтяження. Після виконання кредитних зобов'язань необхідно звернутися до банку, отримати документи про повне погашення кредиту та провести державну реєстрацію припинення іпотеки. Лише після внесення відповідного запису до Реєстру обтяження вважається припиненим. Нотаріус одночасно проводить державну реєстрацію припинення іпотеки та знімає пов'язану з нею заборону відчуження.

МІФ: Заборона відчуження за програмою «єОселя» та за житловим сертифікатом — це одне й те саме.

ПРАВДА: Не зовсім. У програмі «єОселя» основним обтяженням є іпотека, адже житло купується за кредитні кошти банку. До повного виконання кредитних зобов'язань відчуження такого житла можливе лише відповідно до умов іпотечного договору та законодавства.

Натомість у випадку житлового сертифіката «єВідновлення» або житлового ваучера для окремих категорій ВПО заборона відчуження встановлюється безпосередньо законом або урядовим порядком незалежно від того, чи оформлювався кредит.

Отже, підстави виникнення обтяження у цих випадках різні, хоча для власника запис у Реєстрі може виглядати схожим.

Юридичний порадник для ВПО